大多数中国家庭的“命运曲线”，其实就是那条跌宕起伏的房价曲线。

在繁荣岁月里，房子涨价，全家人都能心安理得地畅谈诗和远方；一旦跌势确立，饭桌上的空气都变得异常沉默。如今楼市恰恰走到了最考验人性的十字路口。

买卖双方疯狂拉锯的“双向僵持”已成为常态。越是处于焦灼的底部区域，人们越想急切追问：一套现在挂牌150万的房子，到了2030年，到底还能值多少钱？

未来五年，中国楼市必然走向量缩价稳、区域分化与结构升级的新纪元。

关于未来房价的争论一直没断过，要看清150万房子的命运，早有学者做过深刻剖析。

很多九五后、零零后都认为，刚毕业的年轻人正在面临代际剥削。

这种剥削既来自资产负债层面：老市民持有的房子十年二十年翻了十倍二十倍，现在要年轻人来接盘。也来自机会层面的不平等：老一辈享受到的岗位红利、行业红利现在已经不复存在，甚至还有年轻人对养老金制度存在质疑。

不管这种认知是不是完全符合事实，类似的情绪已经在年轻群体中普遍弥漫。这种不公感也会慢慢反映到经济行为和社会现实中，是必须要直面的问题。

2016年朱宁写书的时候，资管新规还没正式落地，公众已经习惯了过去三四十年的发展路径，对“刚性兑付会被打破”这件事普遍持怀疑态度。而且当时政策层对这本书认可度很高，但民间很多朋友不以为然。

一方面是“刚性泡沫”的概念比较新，公众喊了这么多年泡沫也没破；另一方面就是“利令智昏”——太多人在房地产里有切身利益，没法形成客观的判断。这种年轻人对代际剥削的担忧，直接影响着150万房子未来的接盘动力。

很多人对“刚性泡沫”这个词一开始有误解，觉得既然是刚性的，那泡沫就破不了。从2008年、2012年公众就一直在喊房地产有泡沫，但老百姓没见过真的泡沫破裂，很多理财产品也是一样。

资管新规的试点比原定计划更长，试点期间公众听了太多“狼来了”的故事：刚兑要打破、非标要爆雷、地方政府平台有风险。但过渡期里公众确实没见过实际的风险落地，自然不会相信。

朱宁最近在清华大学和上海交大的研究，核心关注的就是人的亲身经历如何改变风险偏好和投资行为。美国也有过类似研究：出生在大萧条时代的人，一辈子都比其他时期出生的人更不愿意冒风险。

可见亲身经历对人的行为有很强的潜移默化的塑造作用。

从改革开放到2021年，房价几乎是单边上行的趋势，公众只经历过房价上涨，没见过下跌。

这种亲身经历直接塑造了公众对房价的信念和预期。但从理性角度来看，无论政府提供的刚性兑付或者担保多么有力，都不可能永远持续，不可能违背经济规律。

这也是《刚性泡沫》最想告诉公众的核心逻辑。因为过往几十年单边上涨的亲身经历，很多人对刚性泡沫产生了深深的误解。

过去的市场需求里，有很大一部分是投资性或者投机性需求。朱宁也经常批驳“刚需”这个概念，除了在中国房地产领域，全世界都没有“刚需”这个说法。

很多人说在上海买房是刚需，那买劳斯莱斯是不是刚需？公众肯定说不是，但为什么买房就是？

朱宁学了三十年经济学，从来只听过“有效需求”这个概念：买得起的才叫有效需求，买不起的只叫消费偏好，不能算需求。为什么过去很多人买不起也要硬着头皮买？

很简单，公众把房地产当成了投机品，觉得现在买不起，以后涨了自己赚了钱就能买得起了。按照正常商品的规律，价格下跌需求应该上升，但现在看到的是房价跌了三分之一左右，需求反而下降得更多。

这显然说明很多人买房根本不是为了自住，就是为了炒房赚钱，这也是为什么朱宁一直非常支持“房住不炒”的政策。投资和自住需求在房地产身上确实很难分开，但公众不妨参考德国的情况。

德国年轻人买第一套房子的年龄是35到36岁，之前都是租房住，居住需求完全可以通过租房满足，现在国内也有越来越多的年轻人开始选择租房。随着盲目投资需求退潮，未来150万房子的价值支撑必须重新考量。

现在调控房地产肯定要因城施策，根本没有全国性的房地产市场，百城房价指数里各个城市的情况天差地别，比如乌鲁木齐的房价还在上涨。

每个地方政府面对的情况完全不一样，比如上海仍然面临供给不足、需求旺盛的情况，但绝大多数城市已经反过来，是供给过量、需求不足。一二线城市和三四五线城市的情况差异非常大。

一二线城市可能还是要走增加保障房、社会性住房的路子。但是低线级城市，朱宁过去一两年一直在提，连保交楼都不用做了，那些购房者宁肯不交付，把当时的购房本金退给他，他都开心得不行。

所以因城施策非常重要，短期要平衡供需关系，中长期要让租房成为房地产市场重要的消费方式，最核心的手段就是要做到同权，业主和租户享有同等权利。最近两三年，整个房地产市场除了整体下行之外，分化也越来越明显。

之前支撑房地产的力量很多，有刚上车的年轻人，有改善性需求，还有学区和投资需求，现在绝大多数城市的绝大多数类别的房子都处在普跌状态。现在低线级城市最大的问题是有价无市，房子的流动性已经出了大问题。

过去十年朱宁一直在提醒购房者，房地产是流动性很差的资产，不是存款也不是股票，不是想卖就能马上卖出去的。真要出手可能要折价5%、15%甚至20%。

现在很多地方已经出现踩踏式降价，房东都愿意降价，邻居降了，自己得降更多才能卖出去。所以低线级城市的多套房持有者，朱宁建议尽可能尽早变现。

在存量博弈时代，区域分化使得150万房子的流动性成为最致命的考验。很多人问房价还会不会跌，朱宁明确说，还会跌。

2024年初《刚性泡沫》再版的时候，朱宁做出过一个当时公众觉得很大胆、有争议的预测：从2024年初算起，房价还要调整三到五年，还会再下跌20%到30%。从2024年初到现在，全国范围房价已经降了15%左右，朱宁仍然坚持这个预测。

为什么会有这个判断？首先看美国、日本、西班牙等主要经济体的规律，一个房地产泡沫从顶端跌到谷底，平均需要十年左右，日本久一点用了十六七年，美国快一点七八年，平均下来就是十年。

这一轮房地产泡沫的顶端大概是2017、2018年，很多城市的房价都是那时候到的峰值，按十年算的话，要到2027年左右才到底，还有差不多两年的调整时间。其次看两个国际通用的房地产估值指标：房价收入比、房价房租比。

目前的水平仍然远远高于国际平均水平，朱宁这里要强调“远远”两个字。基于这种剧烈分化，对于2030年的房价预测，学界曾给出过极其悲观的判断。

负向正反馈如果发生在房地产领域，会带来全方位的影响，涉及产业、地方政府、居民消费、金融机构的资产负债表。首先，房地产占很多地方财政收入的接近一半，这块收入降了怎么办？

其次，房地产占居民资产负债表的60%左右，资产缩水会直接影响居民心态。第三，房地产上下游关联几十个行业，这些行业要怎么办？

最麻烦的是，一旦居民预期变了，会影响财富效应，直接改变消费行为，通俗说就是消费意愿不足。当时很多人认为房地产会一直陷入负向循环，但现实是财富效应正在倒逼政策破局。

现在最让人担心的就是通缩预期已经在形成，哪怕现在很多政策已经在止跌回稳，扭转预期的难度还是很大。如果消费者、购房者预期价格会下跌，理性选择就是等等再买。

公众都在等，需求就会更不足，厂商就只能继续降价，形成恶性循环。预期传导到消费行为，公众买得更少，厂商订单减少就会裁员，被裁的员工消费能力进一步下降，整个循环会越来越差。

朱宁2021、2022年就反复说，对房地产下跌的趋势，要尽可能出大招、出快招，遏制住下跌预期。但比较遗憾的是，过去三四年房价下跌的预期已经形成了，这种预期一旦形成，持续周期会很长，很难短期逆转。

诚然，学界关于大幅下跌的预测是基于当年的市场惯性，但回到2026年，“止跌回稳”已成定局，150万房子的命运将由全新的逻辑主导。站在2026年回望，潘石屹曾警示的20%跌幅底线，已化作国家“止跌回稳”政策的坚实壁垒。

普涨神话落幕，优质房产的“价值时代”刚刚开启。到2030年，150万的房子究竟是稳步升值还是沦为负资产，全凭所在城市的产业活力与地段稀缺性来宣判。

看懂常识，敬畏周期，别对劣质资产抱有幻想，这才是普通人最踏实的生存法则。