有个做地产中介的朋友前两天跟我吐槽，说他挂了大半年的一套次新房，业主从最初咬死不降价，到最近主动打电话让他＂看着办＂，中间只隔了三次带看。
这样的场景，如果放在2020年，几乎不可想象；但放在今天，不过是几百万个楼盘故事里最平常的一个切片。
正是在这样的背景下，经济学家马光远提出一个判断：从国际经验看，房地产市场调整后，大多数重回上一轮高点需要十年以上。这个判断一出，引发了不少讨论。
有人觉得他悲观，有人觉得他清醒。而在我看来，这不是情绪表达，是把国际范围内数十年积累的周期规律，摁到了中国投资者面前。
要看懂这个＂十年＂，得先弄清楚我们是从怎样的高度掉下来的。国家统计局公布的数据显示，2021年全国商品房销售额首次突破18万亿元，销售面积接近18亿平方米，双双站上历史顶峰。
这个规模是什么概念？相当于全国人均一年买了1.3平米的新房，几乎相当于把一个中等国家的年度GDP砸进了钢筋水泥。
而到了2025年，这个数字已经明显回落。据国家统计局公布的数据，2024年全国新建商品房销售面积回落至8.81亿平方米，销售额也大幅收缩。
4年时间，销售面积几近腰斩。这就是一切讨论的起点。
很多人纠结楼市什么时候能回到2021年，但他们没意识到，2021年不是一个＂正常年份＂，而是一个透支了未来多年需求的极值点。这个判断很重要。
任何一个市场的顶点，都是把未来的可能性一次性提前兑现的时刻。想让市场再回到那里，等于要求它把已经透支过的东西再透支一次，逻辑上就不成立，除非发生新一轮更大规模的城镇化冲刺，或者货币和杠杆再一次全面放水。这两件事在可见的未来都不太可能重演。
把镜头拉远看国际经验，规律更清晰。美国次贷危机之后，标普/凯斯席勒房价指数从2006年跌到2012年触底，名义价格回到危机前水平大约用了十年。
日本的情况更极端，1991年泡沫破裂之后，六大城市地价连续下跌十几年，很多核心区至今没有回到当年的高度。
香港整体私人住宅价格从1997年高点回落后，约到2011年前后才重返该水平，历时约14年；豪宅与中小户型的节奏并不完全相同。这些案例说明，高杠杆和高预期推动的泡沫破裂后，修复往往需要较长时间。
我个人认为，中国楼市这一次的走势，会更接近美国和香港的组合形态，而不是日本。这个观点必须解释清楚。
日本泡沫破裂后走出长期通缩，很大原因是它同时叠加了老龄化、产业外迁和汇率错配三重压力，而且政策应对相对迟缓。中国的情况完全不同。
据国家统计局数据，中国常住人口城镇化率仍在稳步提升，中央和地方＂止跌回稳＂的政策工具箱从2023年就在持续加码，人民银行、金融监管总局、住建部密集推出的降首付、降利率、优化限购、＂白名单＂融资、保交楼等一整套组合拳，力度已经超过了2015年那一轮。
所以中国楼市不会＂日本化＂，但也别指望V型反弹——十年左右的价值重估周期，是一个理性的估计。有意思的是，市场的短期反应和政策的加码方向经常是错位的。
政策越是频繁出台，一部分购房者反而越谨慎，甚至把利好当利空来解读。这就是经济学里常讲的＂推绳子＂效应——绳子那头动不动，取决于市场自身的信心结构，而不是你从这头推得多用力。
我一直觉得，理解这一轮楼市，最难的一点不是理解价格下跌，而是理解＂预期的断裂＂。
十年前、八年前，一个普通中国人对未来收入的预期是稳定的，甚至是永续的——今年赚这个数，明年更多，五年后翻一番，这是绝大多数人心里默认的模型。
而现在，相当一部分人对三五年后能不能保住现在的工资，都开始打问号。这种＂永续现金流预期＂的松动，比任何一项具体政策变量都更根本地影响着人们买不买房。
房子这类资产的定价，本质上是对未来几十年现金流的贴现，当分子上的现金流预期变弱、分母上的贴现率因风险偏好下降而变大，价格能不下调吗？这也是为什么中国房地产在下行阶段会同时牵动三方神经。
业内常说的＂四五六＂结构大体是这样：银行的信贷业务中相当比例的底层资产与房地产相关，地方政府过去很长时间对土地财政有显著依赖，城镇居民家庭资产中不动产的占比在六成左右——这个结构已经被人民银行组织的城镇居民家庭资产负债调查反复验证过。
这样的资产结构决定了，楼市不好的时候，银行、地方财政、老百姓三方同时受压，负面预期在链条里彼此传导、彼此放大。所以这一轮楼市的调整，不是一次简单的行业周期，而是一次系统性的资产负债表再平衡。
这个过程不可能三个月完成，也不可能靠一两轮刺激完成。进入2026年之后，我看到了一些实实在在的边际变化。
据国家统计局公布的70城房价数据，同比跌幅在最近几个月持续收窄；供给端房企主动收缩、不再盲目扩表；核心城市的核心地段成交量在回升，二手房挂牌到成交的周期在缩短。这些信号加起来告诉我们：全国楼市大概率已经处在周期的最底部区间。
但＂处在底部＂不等于＂马上反弹＂，就像在山谷里能看到阳光，不等于你已经站到了山顶。这一轮和过去两轮救市最大的不同，也在这里。
回顾2008年那一轮下调，从政策发力到市场回暖不到一年就完成了V型反弹；2014到2015那一轮，从政策底走到市场底大约两年，去库存加棚改双管齐下，效果立竿见影。
这两次成功经验，让很多开发商和地方政府留下了一种＂情绪记忆＂——只要救市，一到两年市场就会响应。但这种记忆这次可能会失灵。
前两轮救市的时候，居民杠杆率低、可动员购买力大、对未来预期稳定，政策一到位需求就能被激活。
这一轮，居民杠杆率已经处于历史较高位置，储蓄倾向明显上升，改善型需求虽然存在，但释放节奏比过去慢得多。
所以关于接下来的走势，我倾向于分三步走的判断：先是止跌，这一步很多城市已经在发生；然后是企稳，这可能需要三到六个月，甚至更长；最后才是回暖，也就是普遍性的、城市级的价格上涨——这一步目前还看不到明确迹象，也不必强求。
我认为最容易出问题的心态，是把＂止跌＂当＂回暖＂，然后急急忙忙冲进去。至于分化，我认为这才是未来十年最值得每个购房者反复琢磨的关键词。
过去二十年，中国楼市几乎是＂一损俱损、一荣俱荣＂，涨的时候全国齐涨，跌的时候大家一起冷。这轮不同了。
据住建部及各地统计部门发布的数据，一线城市和强二线城市的核心区、核心地段，正在走出一条独立于全国大盘的曲线；而人口流出、产业单一的三四线城市，尤其是资源型城市，压力还在加剧。同一座城市里也会分化。
拿成都做例子，主城是摊大饼的发展格局，城南天府新区、金融城是延伸方向，过去五年这条延伸线上很多板块的价格走势和老城完全是两条曲线。将来这种＂一城两市＂甚至＂一区两市＂的现象只会更普遍。
在这样的分化格局里，很多人问：＂我手里的房子还能解套吗？＂我想直白地讲一个可能不太受欢迎的判断：有一部分房子，价格可能永远回不到它的高点了。
这不是危言耸听。公开资料显示，1993年海南房地产泡沫期间，全省商品房均价一度约7500元/平方米，随后大幅回落，说明部分区域性资产在泡沫破裂后可能经历漫长修复。
我的看法是，别再纠结＂卖不卖＂这个二选一，多想想＂换不换＂。现在恰恰是一个特殊的窗口——好房子还没贵到离谱，差房子也没便宜到无人问津，两者的价差还没有被完全打开。
用手里的次优资产去置换核心资产，是这个阶段性价比很高的一件事。当下未必是裸卖房的最好时机，但大概率是换掉差房子、置换好房子的好时机。
房子作为大类资产，长期回报本来就是靠居住需求、人口流动、产业聚集三个基本面撑起来的，短期情绪只是噪音。
马光远说的＂十年＂，不是在唱衰，而是在给所有还沉浸在上一轮回忆里的人递一杯冷水。
那个靠高周转、高杠杆和普涨情绪堆起来的黄金时代，已经成为一段被封存的历史。
从今往后，中国房地产会剥离掉过度的金融属性，走向以核心城市、核心地段、卓越产品力为主导的价值深耕阶段。
十年也很短，短到我们只要保持理性，就能安安稳稳地穿越这一轮周期，等到属于下一个时代的黎明。