【2025走访市场09】海珠区，越秀珠实·皓悦滨江，超新规，使用率约110-120%，两栋住宅，1栋总高30层，2栋总高33层，两梯5户。容积率约3.5。

教育资源：对口大元帅府小学，初中需统筹
地铁交通：距离地铁站较远。
商业配套：底商为主
大概面积：82-84㎡、108-111㎡
适合人群：这个地段很少有宅地供应，这次难得有超新规的楼盘出现，对于住在周边老旧房屋的居民而言，有了“改善居住条件”的机会。所以，相对更适合在附近生活已久，对周边熟悉并认可，希望原地升级置换的人群。

简单点评：楼盘位于海珠区江湾桥南的东侧（素社直街范围），旺中带静。拥有老城区面貌和配套，居住氛围浓郁。

附近有孙中山大元帅府纪念馆及纪念馆广场、仲恺农业工程学院，很有历史和人文的气息。

从楼盘步行至江边约360米，无论是遛娃、遛狗、散步都十分惬意。

周边情况可见即可得，楼盘的北向高层单元能望到珠江。

产品力方面，玄关位设计一个“800库”储物间。另外，2栋主卧的飘窗设计，比1栋更先进，具体表现在飘窗上少了根立柱，空间和视野更宽阔。

不足：
❶楼盘远离地铁
步行至2号线【市二宫站】约1.2公里
步行至2号线【江南西站】约1.5公里

上班通勤失去“地铁”这个重要的交通工具。而且，江湾桥不通行“电鸡”，换言之，如果开电鸡去“河北”上班，例如：中华广场、陵园西、东川路等地方，必须要兜去海印桥/海珠桥。

所以，对于开电鸡上班的人群来说，在决定买之前最好先测试一下，开电鸡的通勤路径是否便捷。

❷体量小
小区内的公共活动空间有限。

❸景观差异
中低层望周边矮旧的楼房为主。
中高层（东北/西北）能远望珠江，但需要留意：
1）楼盘与珠江边约有360米的距离，并非一线江景。
2）1栋108㎡户型才能望得比较爽，2栋被1栋遮挡了。
3）部分楼盘对“江景”有遮挡影响，如：华标·涛景湾。

❹室内空间感
尽管都是超新规，但与同为越秀的桂悦东晓比，皓悦滨江的空间感一般。而且在户型设计方面，我认为桂悦东晓略胜一筹。

❺交通路况
素社直街的道路比较窄，等将来入住的人多了，上下班高峰会容易塞车。

总体来看，皓悦滨江更适合，或者说更容易打动在周边居住已久，渴望摆脱在旧楼生活环境（特别是楼梯房），但又不想搬到陌生地段居住的人群。

当然，如果对学位等级有要求，或者高度依赖地铁出行的人群，则未必是最优选了。