【2025走访市场13】天河区，保利天曜，超新规，使用率约100-130%，10栋住宅。分AB两个区域开发。

A区（即南地块），有7栋板楼，2梯2户
B区（即北地块），有3栋塔楼，2梯3-4户。

总高34-47层，容积率。

教育资源：6班幼儿园、24班小学（体育东教育集团）
地铁交通：5号线、11号线【员村站】
商业配套：底商为主，周边的地铺
大概面积：90㎡、120㎡、140㎡、170㎡、210㎡
适合人群：在附近工作/居住，对员村有一定的熟悉程度，并接纳城乡结合的生活场景，有耐心陪伴着这个地段/板块成长的人群。

【优势】
❶黄金三角中心
去珠江新城、金融城、琶洲都非常便捷。

❷临江资源
靠近临江大道，虽然晚上有广场舞、卡拉OK、跑跑卡丁车、偶然还有杂技表演……但白天很正常，而且烦闷的时候到江边吹吹风、散散步、跑跑步、钓钓鱼、溜溜狗，也挺惬意的。

❸公园资源
与天河公园只有一站之隔，坐地铁/开电鸡很快就到了。平时在公园呼吸一下新鲜空气，周六日下午还可以去相亲角凑凑热闹，说不定还能找到志同道合、臭味相投的人。

❹双地铁加持
紧挨5/11号线，通勤灵活自如，换乘方便快捷。

❺商业配套
往左一个站（潭村），是有机会落成的SKP。
往左两个站（猎德），是igc天汇广场。
往右一个站（科韵路），是金融城广场。
往右四个站（三溪），是美林M·LIVE天地。

周边的餐饮丰富多彩，虽然都是大排档为主，但味道ok的，消费相对平民化。如：珍姐小龙虾、邦记牛杂火锅等……宵夜奶茶一条街，很有烟火味。

❻产品力
装修带点“老钱+南洋”的风格，很有档次和魅力。
赠送面积多，双数层带大平台，视觉冲击强且很好用。
全屋几乎都是大的落地玻璃窗，视野开阔，透光好。
140㎡带双主套，户型设计超棒。

❼隐私恰到好处
南地块全是“两梯两户”，但你与同层邻居都可以乘坐这两堂电梯。

出电梯后，各自“向左走/向右走”，既有邻里交集的机会，也保留了一定的私密度。

不像某些豪宅盘，要么独立一梯一户，与邻居没有交集，显得有些伶仃/孤单。要么电梯口/走廊设计得鬼鬼祟祟，不够大气。

【不足】
❶目前城市界面相对拉胯。
❷非一线江景，将来子富新村（商业用地）建成后，望江视野会更受影响。
❸圈层杂乱。
❹靠近医院。
❺交通路网有待完善。

总体而言，保利天曜的产品力很强，但周边的城市界面和圈层是不能忽视的问题。虽然旧改任重道远，但仍期待有朝一日，员村能脱胎换骨。