刚刷到一篇说万科已经没有未来的帖子。我没有其他的反对意见，随后我盘算了一下万科的清算价值。 有息负债3315亿，不含租赁负债。先看合同负债930亿，这是要交房的钱，优先级在有息负债之前。对应的存货3737亿，这批货拿来交房，覆盖合同负债绰绰有余。但剩下的部分，大概率填不上有息负债的窟窿，必须卖掉投资性房地产来补。 再往细了算，假设应收和其他应收全能收回来，刚好能盖住应付和其他应付。算到最后，所有问题都归到一点：万科会不会持续亏损。 现在它账上只剩1100亿净资产。要是连着两年亏800亿，到2027年中报出来，净资产就直接归零了。 股价跌得再惨，我依然觉得，万科是地产行业里最有希望走出来的那一批。它还在正常融资，正常还债，正常交付。物业、长租公寓、商业这些板块，还在稳定赚钱。 只是万物云最近的动作，让人心里发沉。一次性退了徐州七个盘。 今年全行业的退场潮，比2025年更凶，已经是定局。就看全国各地的街道，能扛多久的物业真空。 以前觉得物业费强制缴费是很远的事，现在看，越来越近了。说不定三到五年里，能同时看到两件事：地产回暖，和强制缴费落地。 现在的地产开发，毛利低得可怜。万科只有9%，保利还能守住10%以上。这点毛利，公司忙活一整年，赚的钱刚够发工资、还利息，等于白干。 行业要想反转，只有两条路。 第一条，中小企业彻底退干净。没人再疯了一样抢地，地价自然就下来了。未来这个赛道，留保利、中海、招商、华润这几家央企就够了。民营企业真没必要再卷，没那个资金实力，没那个信用背书，根本活不下去。 第二条，行业彻底高端化。新房做成奢侈品，做成豪宅，赚高毛利。普通人就去买二手房，新房只留给有钱人，赚高溢价。刚需盘会越来越少，基本不再推。这背后，必然要政F严控新增住宅用地，把新房供给压下来，让大多数人转向二手房市场。 就这么两条路，没有别的可选。