这个说法有两个核心的事实和会计规则偏差。 首先，截至2025年末，万科存货净额3737亿元，其中已完工待售现房仅1145亿元，占存货总量的30.6%，剩余近7成是在建开发产品和拟开发土地，根本谈不上“大部分是未售商业”；且已完工待售资产中主力是住宅业态，纯商业占比有限，持有型商业物业主要计入“投资性房地产”科目，而非存货。 其次，从会计规则来看，房企存货严格执行成本与可变现净值孰低的计量原则，未售物业的可变现净值，优先参考同项目/周边同类物业的实际成交价格，而非主观评估或预售定价，且万科2025年末已累计计提存货跌价准备266亿元，对资产价值做了审慎扣减。更关键的是，万科旗下核心商业资产大多放在投资性房地产科目，且绝大多数采用成本模式后续计量，账面值是历史成本扣减折旧和减值，并未用公允价值评估增值入账，会计处理本身反而极为保守。//@车心:如果万科的哪些存量大部分是未售商业，价值都是评估出来的或者按预售定价进行估值的呢？