三天读懂楼市：核心城市回暖，分化加剧！

一、重点核心新闻事件
1. 上海“沪七条”重磅落地（2.25发布，2.26执行）
• 核心政策
非沪籍外环内购房：社保/个税年限从3年降至1年；满3年可增购1套
◦ 居住证满5年：无需社保，全市可购1套
◦ 公积金：首套最高240万，多子女+绿建叠加最高324万；认房不认贷
◦ 房产税：成年子女家庭唯一住房暂免征收
• 反应：售楼处看房量激增，A股地产板块大涨近5%。

2. 广州土拍“地王”诞生（2.25）
• 珠江新城马场地块：243轮竞价，成交236.04亿元，溢价26.6%，可售楼面价91268元/㎡，刷新广州单价纪录。
• 参与：越秀、保利、华润等8家头部房企围猎。

3. 核心城市成交回暖（2.24–26）
• 北京2月二手房网签近1.6万套，同比+24%。
• 上海二手房2.3万套，创近五年同期新高，环比/同比均+30%。
• 百城新房均价环比+0.18%，止跌回升。

二、分析
• 政策端：上海“沪七条”是一线城市限购松绑力度最大的一次，精准覆盖新市民、刚需、改善，形成“资格+资金+成本”组合拳。
• 市场端：广州地王+核心城市成交回暖，显示房企信心修复、资金回流核心城市，市场筑底企稳信号明确。
• 板块：A股地产股集体走强，优质房企、物业、中介领涨，政策预期驱动估值修复。

三、评价
• 积极方面：上海新政因城施策、力度精准，既稳预期又防炒作，为全国提供标杆；土拍与成交回暖验证核心城市率先复苏。
• 隐忧：三四线城市仍承压，分化加剧；上海新政或对长三角周边形成虹吸效应。
• 趋势：2026年楼市“小阳春”可期，核心城市量升价稳，行业进入结构性修复期。