不用听专家说废话，看看日本的房地产情况就知道中国的房地产走向了，毕竟经济发展是有规律的，摸着日本走过的路，也基本能把住中国房地产的脉。
截至2026年4月，日本房地产整体连续5年上涨、结构性分化极强：核心都市圈（尤其东京）暴涨、创历史新高；地方城市低迷、空置率高企 。

一、核心数据（2026年1月公示地价）

- 全国平均地价：+2.8%，连续5年涨，创1991年泡沫后新高
- 三大都市圈：东京圈**+5.7%、大阪圈+3.8%**、名古屋圈涨幅放缓
- 商业地王：东京银座（山野乐器）6710万日元/㎡（≈290万人民币），+10.9%

二、住宅市场：冰火两重天

🔥 东京23区（核心）

- 新建公寓均价：1.21亿日元，+15.8%
- 港区/涩谷70㎡公寓：超1亿日元；港区达1.99亿日元，超泡沫期高点
- 单套投资公寓：+22%；整栋公寓均价2.0858亿日元，创2008年以来新高

❄️ 地方与非核心

- 全国住宅均价：约2570万日元，远未回到泡沫巅峰
- 三四线/偏远地区：房价低于30年前，部分“白送没人要”
- 空置房：约900万套，空置率14%，地方更严重

三、上涨动力

- 资金面：长期低利率、实际负利率，外资+内资涌入，2025年外资创历史新高
- 需求：东京写字楼/公寓需求强；人口向都市圈集中；企业加薪、购房意愿提升
- 供给：核心区土地稀缺、再开发（品川、麻布十番等）推高价值

四、风险与隐忧

- 分化加剧：核心与地方差距持续拉大，地方房产流动性差、贬值风险高
- 利率风险：若日本央行加息，高杠杆投资盘承压
- 人口：长期少子老龄化，地方需求持续萎缩

五、一句话总结

东京等核心区是“资产牛市”，地方是“存量熊市”；无普涨，只看地段与流动性。