不要错解楼市新政

楼市问题，我至少在10年前就已经讲透了，本不想再讲。五一刚过，北上广率先出台楼市新政，看到一些大V的评论与批评，所谓“楼市新政不解决问题”的观点已经在网上疯传，就想再啰嗦几句。我的观点非常明确，为一线城市率先出台的楼市政策叫好，不仅要叫好，还希望更好。

所谓“楼市新政不解决问题”的观点具有严重的迷惑性，不仅是对新政策的歪解，也是对老百姓理解政策的误导。要谈解决问题，首先要搞清楚到底想解决什么问题。北上广的楼市新政策，核心内容主要有4条：

一是取消普通与非普通住宅的区别对待，二是降低楼市交易相关税费，三是降低或取消限购标准，四是进一步保障现房交易，控制烂尾风险。政策的目标指向非常明确，就是要同时降低刚需和改善性购房的交易成本，促进理性购房需求，堵死楼市在开发和消费两端投机的生存空间。

这4条之中，降税费、减限购、保现房交易算不上是什么新政，是多年来一直在讲的东西，无非是政策调控的幅度与力度有别而已。真正属于新动向的，应该是第1条，即取消普通与非普通住宅的区别对待。

这一政策变化，真正体现了楼市未来的政策导向。取消普通与非普通住宅的区别对待是什么意思呢？所谓非普通住宅就是指别墅和大平层等高端或豪华住宅。不再对普通和非普通住宅区别对待，意思就是要对高端住房消费，也就是政策中所说的改善性购房需求开绿灯，在政策上与普通住宅一视同仁。

为什么说这才代表了楼市政策的新动向？10年前我就讲了楼市发展必然的历史进程。西方经历过从城市化向逆城市化的转变过程，这个过程体现的是住房改善性需求满足的必然规律。西方有钱人住乡下的 house，穷人挤在市中心的高楼里，这种逆城市化现象背后，本质正是满足改善性住房需求的必然选择。

首先，我们要明白把楼市增量建立在“农民进城”基础上是个彻头彻尾的伪命题。原因很简单，农民不是城市住房的刚需群体。经济学讲的刚需是指有购买力的刚性需求，不是简单的刚性需要。你再怎么需要，没钱买就不是需求，更不是刚性需求。要知道需要与需求的本质区别在哪。

事实上，过去这些年的楼市增量是建立在有钱人进城的基础之上。请注意是“有钱人进城”，不是简单的“农民进城”。农民中的有钱人，或者他们的子女大学毕业后留在城里工作变成了有楼市消费能力的刚需群体，这才是楼市真实的增量基础。随着人口基数和结构的变化，这样的刚需增量显然已经遇到了瓶颈或天花板，这方面人口学者们讲了许多数据和道理，我就不重复了，知道是现实和事实就行。

今天的现实是，尽管各地仍然在不停出台各种刺激楼市消费的政策，但除了一线城市仍然有人口和经济基础在一定程度上的支撑，二三四线城市已经没有了这种支撑。今天，在一些二三四线城市，地方政府使尽了浑身解数，通过各种变相的政策导向，不断挤压农村的教育和医疗资源，逼着一切资源向城市集中，目标就是逼“农民进城”，以支撑当地的楼市和土地财政。

这显然不是可持续之举，也不可能真正解决问题。这里所说的不可能真正解决问题，当然是指重振地方楼市繁荣以及解决地方土地财政日益艰难的问题，也正是最近那些大V们振振有词地批评说“楼市新政不解决问题”的指向所在。可是，北上广的楼市新政到底要解决什么问题呢？

他们要解决的是楼市发展方向的问题，同时也是盘活楼市存量，开拓楼市增量的方向性问题。普通住宅是存量过剩的，靠“农民进城”来支撑是不可持续的。改善性住房是新的增量方向，依然是面向有钱人的需求。富人才有消费能力，穷人需要救济，不可能是楼市消费的主力，这是现实决定的，也是经济规律决定的。

所以，不要错解楼市新政，不要永远在楼市的无序繁荣和地方土地财政的圈子里打转转。“房住不炒”不再只是口号，而是必须面对的现实。是政治现实，也是经济现实。还在想着人为拔高楼市繁荣的假象，以楼市货币化的繁荣取代真实的经济繁荣才是在错误的道路上执迷不悟，误国害民。

解决地方财政困难的出路，不在楼市，而是在税制改革、零基预算改革、地方行政降本增效、化债以及经济转型诸方面。寻找出路首先要改变思路，思路不改就没有出路。楼市新政在指明出路，你们不去认真解读，落实执行，还在传统的思维里骂骂咧咧，在想啥呢？