吵翻天！南京房价，回到2012年了？

刚刚刷到南京楼市微信平台：

最近，全国权威房产数据机构冰山指数在直播时提到：南京成交总价指数已经回到2012年。现在在南京买套房中位数花的钱跟2012年是一样的。言论一出，引发广泛关注！

网友们更是吵翻天，有人说“南京实际跌到2009-2010年了”，有人说“新房一点不便宜”……

一、南京房价退回2012年 南京房价回到14年前，是真实的，还是制造焦虑？

看不同平台数据：

好好选房数据显示，南京2026年6月成交均价15719元/㎡，2013年2月房价是16523元/㎡（平台数据只记录到2013年），用这份数据说，目前南京房价是低于2013年的，退回到2012年！

冰山数据显示，南京当前成交均价16668元/㎡，而2012年12月的成交均价是15016元/㎡，2013年年末的成交价是17528元/㎡，当前房价低于2013年！

两个维度的数据进行对比，虽然统计口径略有差异，但指向的“价格区间”高度一致，南京房价确实退回到2012年了！

二、南京楼市急剧分化！新房、二手房一倍价差！

当然，值得注意的是，现在南京楼市正处于一个极度分化的时代！

以前南京楼市有一个超火的词叫“倒挂”，在有倒挂的繁荣期里，新房定价长期以二手房为锚，很多人也习惯并享受着这种“一二手价格倒挂”的福利！

但这两年，市场完全变了：二手房降价，新房却一路狂飙，多个板块新房单价已经是二手房的1.5-2倍！

比方江心洲：富人岛的价差异常尖锐
在买房人熟知的江心洲，这一现象极为尖锐，比方贤坤花园与一路之隔的仁恒绿洲新岛，新房是二手房价格的2倍还多！

仁恒绿洲新岛，2015年左右的次新房，现在成交价只有2.4万多/㎡！

而一路之隔的贤坤花园，均价达到了5.84万元/㎡，同地段新房价格高出2倍还多！

关键是贤坤花园上市后还异常抢手，一期半年直接清盘，还打造了二期项目，据说本月度拍卖的江心洲G17地块，中堃还准备继续拿地，持续深耕江心洲！

还有城南小行：主城改善的价格裂变
同样的情况发生在城南小行，典型如金基屿樾府与恒大华府，新房价格也差不多是二手房的2倍！

该板块的二手房典型——恒大华府，近期成交单价已跌落到2.3万/㎡左右！

而一路之隔的新晋品质盘金基屿樾府，凭借1.2的超低容积率、金基品牌品质的四代洋房设计，一期88套房，销许均价4.6万/㎡，短短两个月迅速卖光！

去年12月，金基趁热拿下紧挨着的G93地块，作为屿樾二期，上个月悄悄拿了38套房销许，同样4万多的价格，已经卖光了！

当然不止这两个板块，江宁的江宁金茂府，河西的瑞玺等，已经跟区域二手房彻底沦为 “两个平行宇宙”，明明一路之隔，新房单价已经是二手房的2倍！

最关键的是，这些价高的新房还非常抢手，这种价值撕裂正全面上演，非常魔幻！

也因为巨大的价差，现在南京二手房备受欢迎！

南京今年1-5月成交数据，二手房成交超4.1万套，而新房成交只有9453套，二手房成交量是新房的4倍还多！

大批买房人奔向二手房，而现在二手房也成了新房最大的竞争对手！

写在最后：

从数据上看，南京房价确实回到了2012年，但目前南京新房价格跟二手房明显拉开差距，分化加剧！

过去，房价上涨主要依靠金融属性和地段稀缺性，同地段的老破小和新房价格趋同。而现在，商品房的价值核心回归到了产品力本身。户型、品质、得房率、低密环境...都让新房的价格高出二手房一大截，买新房、二手房的人，正在成为两个几乎没有交集的人群！

这种 “新房豪宅化、二手房平民化” 的双轨制，或许将是南京楼市接下来的新常态！

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