无证房屋，合法及违法的行政赔偿原则
在征地拆迁实务中，一些老百姓存在一个认知误区：没有房产证的房屋就是违建，一旦被强拆就拿不到任何补偿赔偿。

其实，这种“一刀切”的看法并不符合法律规定，今天专做行政案件的北京唐律，结合最高人民法院多份经典裁判判例，从两个核心层面出发，讲清无证房屋的定性规则，以及对应的行政补偿、行政赔偿边界。

第一，判断无证房屋是否合法，不能只看证照，历史遗留无证房应当认定为具有合法权益，适用法不溯及既往原则。

现实里大量老房子没有规划手续、不动产权证，根源并非当事人故意违建。
过去城乡规划管理不完善，很长一段时间农村、老城区建房不需要严格审批，也没有完善的确权登记制度，这类房屋是时代造成的，不能用后来出台的《城乡规划法》去约束早年建成的房屋，这是《立法法》确定的法不溯及既往原则，也是最高法行申5424号裁判的核心观点。

行政机关想要将无证房屋定性为违法建筑，必须在征收启动前，完成调查、认定、处理整套法定程序，综合建房年代、土地来源、居住使用情况、历史政策多重因素综合判定。
没有作出正式认定文书，直接把无证房当作违建拆除，本身就是行政违法行为。
对于历史原因形成的无证房屋，即便没有产权证，也等同于合法房屋，征收时必须足额补偿。

第二，区分行政补偿与行政赔偿，两种情形的赔付标准完全不同。
如果房屋本身属于历史遗留无证合法建筑，征收程序合法，只是没有谈好补偿，对应的是行政补偿。
补偿要参照周边商品房市场价格，包含房屋价值、搬迁、安置等全部法定项目，不能因为房屋无证就压低补偿数额。

如果行政机关在没有完成违建认定、没有作出处罚决定的情况下，直接强制拆除房屋，就构成违法强拆，此时适用行政赔偿，而非补偿。
最高法裁判进一步明确，行政赔偿的底线，不能低于合法征收能够拿到的补偿款，还要额外赔付屋内物品损失、装修损失等。
哪怕房屋确实存在手续瑕疵，只要行政机关拆除程序严重违法，法院也会酌情判决赔偿，不会完全驳回当事人的诉求。

只有当事人在规划法律实施之后，明知禁止建设，依然私自搭建，完全没有任何历史背景的房屋，才会被认定为纯粹违建，拆除时不予补偿。
但即便是违建，行政机关也必须走催告、听证、处罚等法定流程，如果涉及暴力强拆，依然要承担相应赔偿责任。

一些地方上的拆迁方如果混淆无证房和违建，遇到此类问题，不要轻易签字，以最高法裁判规则为依据，通过行政复议、行政诉讼维护自身房屋权益，才是更稳妥的选择。
（我是北京唐律，硕士毕业于中国政法大学，曾在国家行政执法机关某部委任职，参与出版行政法著作，专注行政案件和黄赌毒案件，以“为当事人勇敢发声、坚持正义”作为使命理想）