兰州楼市近18个月行情复盘：核心板块抗跌、外围持续走弱，整体未止跌

结合2025上半年至2026上半年近一年板块价格变化，叠加前期走势，兰州楼市呈现核心地段韧性强、外围刚需板块连续阴跌的分化格局，整体房价下行趋势并未结束。

一、核心优质板块：先横盘维稳，后小幅回调

2025年上半年主城核心学区、成熟配套板块走出独立横盘行情，价格稳定无波动：

1. 广武门板块：均价稳定16000元/㎡，地段、学区、市中心配套稀缺，承接改善、学区需求，抗跌属性突出；

2. 兰大盘旋路板块：均价站稳13000元/㎡，依托高校资源、成熟老城区配套，刚需+改善支撑购买力。

2025下半年—2026上半年，市场整体走弱带动核心区小幅降价，跌幅温和：

• 广武门：1.6万→1.5万/㎡，单平米下调1000元；

• 兰大盘旋路：1.3万→1.2万/㎡，同步下调1000元。
这类板块依托不可复制的区位与配套，下跌幅度远小于外围，是全市韧性最强的区域。

二、城北刚需片区：连续阶梯式下跌，价格持续探底

非核心、偏居住刚需板块无支撑，出现两轮连续降价，下行节奏更快：

1. 雁北路板块：13000→12000→11000元/㎡，分两波持续下滑；

2. 北面滩板块：11000→10000→9000元/㎡，刚需、投资房源供给量大，去化压力高，价格不断下探。
其余近郊、远郊板块走势与城北刚需片区趋同，缺乏配套、学区稀缺性，降价成为常规促销手段。

三、楼市分化背后的底层逻辑

1. 支撑房价的利好底子

• 人口与收入：兰州本地存在稳定高收入群体，政企、事业单位、能源相关行业改善购房需求长期存在；

• 地形稀缺性：两山夹一河的城市格局，主城核心可开发土地有限，核心地段房源供给稀缺，保值能力更强。

2. 持续压制房价的核心压力

1. 外部城市虹吸效应：周边省会、发达城市就业、教育资源优势明显，本地刚需、年轻劳动力外流，购房需求持续收缩；

2. 新房、二手房供给充足，尤其是城北、近郊片区库存偏高，房企、二手房业主以价换量；

3. 市场信心偏弱，购房者观望情绪浓厚，除刚需学区房外，改善置换、投资购房意愿低迷。

四、整体市场总结

1. 行情特征：下跌节奏放缓，不再出现前期大幅跳水，核心板块阶段性横盘，但全市层面并未止跌，2025下半年至2026上半年各板块普遍下探；

2. 板块分水岭：市中心学区、成熟核心区抗跌性显著，仅小幅回调；城北、近郊刚需片区持续阶梯式降价；

3. 后市预判：若无强刺激政策，兰州楼市分化行情会延续，核心板块或以横盘、微跌为主，外围刚需板块仍存在价格下行空间，整体止跌企稳短期难以实现。