美国房地产市场陷入冻结状态

这篇《新闻周刊》（Newsweek）文章探讨了一个核心观点：美国住房市场正处于250年来前所未有的局面。过去房地产市场虽然经历过多次繁荣与衰退，但如今高房价与高利率长期并存，使市场陷入"冻结（stuck）"状态，而不是过去常见的周期性调整。

文章主要内容如下：

美国房地产市场过去通常遵循一个相对固定的周期：房价上涨、供应增加、需求减弱，随后房价回落、抵押贷款利率下降，住房重新变得可负担，市场进入下一轮复苏。但这一次，这套机制失灵了。

造成这一局面的关键原因，是数千万房主仍持有疫情期间获得的2%至3%左右超低固定房贷利率。他们如果卖房，再购买新房，就必须承担约6%至7%的新贷款利率，导致每月房贷支出大幅增加。因此，大多数业主宁愿继续持有住房，也不愿出售，形成所谓的"利率锁定效应（lock-in effect）"。

由于现有房源供应持续偏低，市场上的房屋数量远少于正常水平，即使购房需求减弱，房价也没有像以往衰退时期那样明显下跌。同时，高房贷利率又使首次购房者难以负担住房，形成"买不起、卖不掉"的僵局。网图

文章指出，美国住房可负担能力目前已接近几十年来最差水平。首次购房者比例持续下降，年轻家庭进入房地产市场越来越困难，而许多老年业主则因低利率贷款而继续留在原有住房，进一步减少了市场流动性。

经济学家认为，这种局面在美国住房历史上几乎没有先例。过去住房危机通常是由房价暴跌、信贷紧缩或经济衰退引发，而目前则是房价依然偏高、贷款利率高企、库存不足三者同时存在，因此市场长期停滞，而非快速完成调整。

文章最后认为，要打破这一僵局，仅靠等待利率下降可能并不足够。未来需要增加住房供应、放宽部分地方分区限制、鼓励建设更多中低价位住宅，并改善住房流动性，才能逐步恢复市场正常运作。否则，美国房地产市场可能会在未来几年继续维持低成交量、高房价、高利率并存的状态。