北上深楼面价天花板均破 10 万/平，如何看待这轮宅地涨价潮以及后续影响？

最近土地市场出了个数据：北、上、深，这三个城市的住宅用地楼面价天花板，全都破了10万块钱一平米。上海最夸张，最高可售楼面价已经奔着13万去了。

按这个算，以后新房卖多少钱？大概18到25万一平米。

是否意味着房价又要涨了？这轮宅地涨价到底是怎么回事，后面会有什么影响？

今年全国300个城市的住宅用地成交面积，比去年少了27%。

但是你看一线城市，成交面积和出让金反而涨了58%和33%，平均溢价率到了9.5%。这说明什么呢？

说明钱没撒到全国各地，而是集中砸在了核心城市的核心地段。

地方也不傻，把手里珍藏了好多年的内环低密度地块拿出来卖，改用地性质、降容积率、放松限高，郊区的地要么少供，要么流拍。

所以平均楼面价是被“只拍核心地块”这件事给拉高的，这是个成交结构变化导致的平均数虚高。

不是说每一块地都涨了，更不是二三线城市的地价也起来了。

实际上，大多数一线城市的郊区、强二线的非核心区，地价还在阴跌或者趴着不动。

所以第一层意思很明确：这个“涨价潮”只发生在极少数核心宅地上，不是全市土地又重新开始抢了。

那谁在拿这些地？政府为什么要这么推？

地方现在有两个想法。第一，给新房豪宅化提供一个价格锚。

核心地段楼面价10万，暗示未来新房卖18到25万，给市场一个参照，防止核心区的一手房和二手房价格倒挂得太离谱。

第二，筛选开发商。只有那些实力强的央企国企，或者财务稳健的头部民企，才有资格来拿这些地。

这样能避免流拍，保住市场信心。那些高杠杆的房企，现在已经玩不动了。

这些地盖出来的东西，是大平层豪宅，目标客户是科技新贵、企业主、高管，跟普通人的首套刚需没什么关系。

至于后续影响，可以从三个层面来看。

第一个是新房市场。核心城市的新房会越来越豪宅化，面积大、得房率高，有些地方新规允许层高做到3米，得房率超过100%。

这些“好房子”新政会先在豪宅项目上落地，但总价门槛会把大部分家庭挡在外面，跟普通刚需刚改的新房越走越远。

第二个是二手房。核心区的次新豪宅，可能会因为新房的价格锚上移而获得一些支撑。

但大量非核心区的二手房，像老破大、远郊房、继承房，还是会面临挂牌量大、带看少的局面，价格继续往下走。

第三个是对整体房价预期的影响。光靠几块地王，很难扭转整个市场的下行趋势。

如果没有居民收入和就业预期的改善，没有新增购房人口的支撑，地王更多只是起到一个稳定预期的信号作用，不可能启动一轮新的普涨。

历史上也有过例子。2016年上海中兴路那块地王，可售楼面价14.3万一平米，结果后来项目预售均价才13万左右，二手还一度破发。

楼面价高，不代表最后真能卖到那个价。

总之，这轮宅地涨价，是核心城市拿出珍藏地块、成交结构变了导致的，范围非常小，只限于极少数豪宅用地，不代表整体地价和房价要重新上涨。

它会加速新房豪宅化，拉大一二手房的分化。普通购房者，没必要被几个地王带跑焦虑。