这几年，大转弯很多。

全世界，我国政府的执行力度绝对是NO.1，只要想，没有干不成的事。

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2026年3月5日自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）。

文中最重要的就是两句话：一、年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。二、新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。

我相信大家已经看过很多解读了。但是，今天我想说点延伸的话题。

因为，这个38号文的影响将是重大、深刻而久远的。

38号文这两句话，总结下来就是：今后，从农田、林地、荒山、草场等变更过来的新增建设用地，将不得用于商品房和商业开发。

那么，它的意义就在于：未来，我们会停止城市扩张、停止摊大饼模式的开发，以后不会再有新城，以后不会再有新区，以后不会再有卫星城。未来农田依旧是农田、远郊永远是远郊、核心永远是核心。

未来，只有核心才叫资产，其余都是自住的砖头。

以前，因为城镇化，因为摊大饼，曾经有规划的郊区，房价逆袭了。比如，福田逆袭了罗湖，南山逆袭了福田，天河逆袭了越秀，浦东逆袭了浦西。

未来，郊区永远是郊区，核心永远是核心，郊区将永无翻身之日！

比如上海有些郊区，小区周边还有农田，商场周边还有果园，道路两旁还有牛在耕田。这里，以后永远都是乡下，永远都是边缘。

因为这里将不会再有住宅建成，不会再有商场落地，更不会有灯红酒绿的商业街出现。

郊区，永远都是郊区，不会再有逆袭和翻身。

你所要铭记的一句话就是：别再想要逆袭，别再为规划买单，拥抱核心区！

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最近，很多城市在悄悄做一件事：住建局改名。

截至2026年3月底，全国已有湖北全省以及10余个重点城市完成“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”：

从城市建设到城市更新，从建设到更新，看着是两个字的改变，其实是城市发展从扩张到收缩的历史转变，一个时代的结束和另一个时代的开始。

截止2025年末，全国常住人口城镇化率 67.89%，未来，我们的城镇化率还会提到到70%，再到80%，但绝不会是把之前的农村变成城市，而是在现有城市规模的基础上腾笼换鸟、城市更新，把农村人吸引进来，成为新城市人。

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所以，你懂了吗？

别再买远郊的房子了，别再投资便宜的房子了，别再赌博逆袭翻身了。

核心区和郊区的分化，未来会比你想象的还要大。

拥抱核心城市、拥抱核心地段、拥抱核心资产。

正如我昨天写的文章《供地断崖下滑，新房越卖越少》，全国都在控增量、去库存。

核心，将永远是核心！