转自：刘晓博说财经
原创刘博团队
9月20日，深圳楼市释放一个重磅信号。
这一天，作为深圳“9.5新政”后首个入市项目，光明凤凰城的中建观玥吸引了全城目光。
选房当天，现场气氛紧张，巨大的销控板成为全场焦点。从主持人叫1号开始，上面代表“已选”的红色，以肉眼可见的速度蔓延开来。
结果很快出炉，去化率超9成，劲销约5.9亿！
选房现场实拍图
全深圳都在关注这次开盘，尤其是像中建观玥这样的网红盘，它的开盘表现反映了政策刺激后，买家的真实情绪、购买力以及他们对未来的信心，这往往比宏观数据更能精准地反映市场的冷热。
必须强调的是，作为新政后首个入市项目，中建观玥超9成去化率相当不错：
第一、它并非发生在市场热度很高的牛市，而是在信心重塑的关键节点；
第二、它并非发生在南山、福田的传统核心区，而是光明凤凰城这样的潜力股；
第三、它并非靠降价来换取销量，这一次的价格反而略有提升。
这次开盘不仅是信心回归的证明，其背后的底层逻辑，更值得我们去深入思考。
01
两大超级信号
先看几组数据：
1、今年1-7月深圳一二手房成交总量同比增幅接近30%，比同为正增长的北京还高出11个百分点，而上海、杭州的新房市场则处于负增长。
2、新政首周，全市二手房签约量环比增长27.8%；新房住宅成交环比增长17.1%。
3、据统计，中建观玥此次开盘，其中大部分客户来自于南山、福田，甚至还有不少外地客。
从这些数据，我们不难发现深圳市场回暖的底层逻辑。
首先，今年上半年深圳市场没有政策刺激，市场已经自发地回暖。
支撑它穿越周期的，不是投资客，而是成千上万个需要在这里安家、改善生活的家庭。（深圳常住人口超1798万，实际管理人口超2200万，住房自有率低至23%）
其次，9.5新政效果立竿见影，二套房贷利率不再有差别后，改善型家庭开始发力。
新政后购房者可以更轻松置换光明凤凰城的大四房，换取更好的空间，更新的房子，更潜力的片区。
持有多套房产的深圳人可以在光明买多套了，没有社保的外地客也能在光明买2套。
第一个信号是：深圳新政不是刺激需求，而是疏通了被压抑的需求。当深圳敞开大门，寻求资产优化的“热钱”，自然会流向价值的洼地。
第二个信号是：钱的逻辑，正在发生根本性改变。
9月18日，美联储宣布降息25个基点，美元再次进入降息通道。
注意，降息25个基点只是开始，年内至少还有50个基点的降息空间，这意味着，全球再次进入低利率时代。
越来越低的利率，成为越来越长的杠杆，将撬动资产价格的上涨！
这种宏观环境的剧变，也在倒逼中国160万亿的居民存款“搬家”。
今年4月以来，M1（狭义货币）增速持续攀升，从1.5%一路增至8月的6.0%，而M1与M2的“剪刀差”则收窄至近51个月的新低。
大量的资金，正在从流转不便的定期存款（计入M2），变为随时可以动用的活期存款和流通中现金（计入M1）。继7月非银存款激增2.14万亿后，8月再度增加1.18万亿。
居民存款正在搬家，资金无非两个去处：一部分流向了股市，带来了A股的持续回暖。另一部分，则开始流向一线城市的核心不动产。
因此，在这个新旧周期交替的历史性转折点，抢在市场全面反应前，以低价格锁定高价值资产，正成为越来越多人的选择。
02
热销背后的坚实逻辑
市场的共识，往往比我们想象的更为敏锐。中建观玥的热销，正是这种共识的集中体现。
中建观玥的确定性，来源于三个价值闭环的紧密相扣：
第一环：不可逆转的国家意志
我们必须想清楚一个根本问题：光明的发展，究竟是谁在驱动？
答案不是任何一家开发商，甚至不只是深圳这座城市，而是国家意志。
中国科技中心体系，可以理解为一个“四级金字塔”结构。位于金字塔尖的，是代表国家参与全球科技竞争的——国际科技创新中心，目前只有3个，分别是北京、上海和粤港澳大湾区。
而“光明-松山湖”科创走廊，正是粤港澳大湾区承载这一定位的核心区。
这里布局的，是合成生物、脑解析、散裂中子源等，任何单一城市都难以独立承担的“国之重器”。这些耗资百亿、千亿的尖端科研设施，代表的是国家参与全球下一轮科技竞争的决心。
这意味着，光明的崛起，具备了超高级别的“确定性”。这不是一个可以被轻易更改的城市规划，而是一项不可逆转的国家战略。
脑解析与脑模拟重大科技基础设施合成生物研究重大科技基础设施启动区
第二环：真实而持久的居住需求
顶级的科研设施，自然会形成强大的“虹吸效应”，吸引全球顶尖的科研机构、高新企业和高知人才。
数据是最好的证明：
2024年，光明区GDP增速8.6%，位列全市第二（除深汕）。这里连续三年入选“全国工业百强区”，形成了三大千亿级产业集群，凤凰城片区的上市公司密度甚至超越了南山。
五年时间，光明常住人口增幅85.4%，全市第一。劳动年龄人口占比高达83.48%，是深圳最年轻、最有活力的城区。
高知人才带来高购买力和高品质的居住需求。这种由“产业—企业—人才”构成的可持续的内生循环，为区域房地产提供了最坚实、最健康的需求基本盘。这是光明的第二重“确定性”。
第三环：眼见为实的兑现力
过去买光明，买的是未来和规划。而现在买光明，买的是眼见为实的兑现力。
以中建观玥所在的凤凰城为例：
它占据了价值原点：当下，光明正在以一个“超级枢纽”和一个“黄金轴线”，构建一个公认的高品质居住区。
超级枢纽即光明城站：作为光明唯一汇集了高铁与多条地铁线路的区域，光明城站定位的不仅是交通门户，更是承载总部经济、高端服务与创新研发的“城市会客厅”。
黄金轴线即观光路：如果说深南大道串联起了深圳的城市精华，那么观光路则串联起了光明的“第一资产梯队”。从龙光玖龙台、中海寰宇时代，到深房传麒山和光明大第，光明房价的“天花板”项目几乎都锚定在这条轴线之上。
而中建观玥，正位于“超级枢纽”和“黄金轴线”的交汇点，是核心中的核心，地段价值无需多言。
它汇聚了醇熟配套：万达广场、蓝鲸世界早已成为区域消费中心；虹桥公园、新城公园提供了高品质的休闲空间。
片区内本就拥有光明区外国语学校、南方科技大学附属光明凤凰学校等优质学府。由深圳实验教育集团这块金字招牌加持的深圳实验光明科林学校，已于2025年9月1日正式开学。
示意图
它链接了核心财富区：贯穿南北的“科创黄金动脉”——地铁13号线，已进入通车倒计时。
其一期南段（深圳湾口岸-高新中）已于2024年底通车，而真正打通光明任督二脉的一期北段（高新中-上屋）及二期北延，根据官方工程进度及相关公告，均有望在2025年内开通。
作为中建观玥的业主，未来从家门口步行百米即可入站，7站直达南山科技园，这种与城市核心财富区的无缝连接，将彻底重塑区域资产价值的定价。
中建观玥所在，有国家战略，有高端产业、高知人才，有看得见、摸得着的品质生活……这就是市场共识的来源，也是中建观玥热销背后，最坚实的逻辑。
03
产品力才是最终的王牌
最后，让我们回归产品本身。
一个项目之所以能热销，归根结底，是它在合适的时间，以合适的价格，提供了满足市场需求的好产品。
在当前市场，购房者的逻辑已从追求“性价比”转向了考量“质价比”。
前者关心的是用更少的钱买到替代品，重心在“价”，往往牺牲品质；而“质价比”的核心是“质”，要求在价格满意的基础上，获得远超价格本身的价值与体验。
而中建观玥就是当下深圳市场，普通购房者能买到的，前1%的“高质价比”选择。
其实无论在哪里买房，无非看重四点：
品牌：开发商的背景，是资产安全的第一道防线
中建观玥由中国建筑旗下中建八局的全资子公司——上海中建东孚投资发展有限公司倾力打造。中建八局的标杆作品如深圳国际机场T3航站楼、深圳大运中心、深圳宝安体育场、上海迪士尼等，一座座城市封面级作品，本身就是品质和实力的代名词。
效果图
交通：距离地铁站的远近，关于通勤的幸福感
项目距离在建的13号线德雅路站D口直线距离仅约100米，是真正意义上的地铁口物业。这意味着未来从业主踏出家门到进入地铁站，可能只需要几分钟。
示意图
教育：深圳的优质学区房一直是资产硬通货
项目一路之隔就是在建的深圳实验光明科林学校（九年一贯制），已于今年9月开学。“深圳实验”这块金字招牌的含金量无需多言。这不仅关乎孩子的成长，更直接决定了房产在未来二手市场的流通性和议价能力。
深圳实验光明科林学校效果图
户型：最高超100%得房率的新规产品
作为2024年深圳建筑“新规”后首批入市的项目，中建观玥的部分户型使用率可以做到超100%。
建面约80㎡户型能做到三房两卫，让年轻家庭一步到位；建面约89㎡户型南北通透，居住舒适度更上一层楼；建面约107㎡四房户型，是改善家庭的首选。
户型图左右滑动查看
现在，折后约296万起的总价，就能在光明凤凰城拥有一套地铁口、名校旁、央企造的新规高得房率三房，对于购房者来说，这个选择在深圳很难找出更好的了。
在当下的历史性窗口，像中建观玥这样几乎集齐了所有“优等生”标签的项目，其价值已被市场验证。这一次的加推热销意味着优质席位正分秒递减，但入主的机会并未完全关闭。
据悉，项目目前仍有少量优质房源在售，而备受期待的全新2栋产品也即将于10月加推，感兴趣的朋友一定不要错过。
