深圳楼市新政：房价会涨吗？

去年12月北京楼市新政打响第一枪，2月上海跟进，3-4月市场小阳春。此次深圳跟进，力度较大，新一轮稳楼市正在落地。

一、背景

深圳楼市热度分化。4月（截至26日）新房、二手房成交套数环比分别增长28%、11%。核心区高端盘价格坚挺，郊区以价换量、去化压力大。

二、本次新政两大变化

核心区限购继续松绑。 福田区、南山区和宝安区新安街道，符合条件居民可增购1套，深户家庭可购3套，非深户（社保满1年）可购2套；持有效居住证的非深户家庭，可购1套，无需社保或个税证明，再次降低购房门槛。

公积金贷款额度提升。 基础额度从60/110万元提至70/130万元。更关键的是，初婚初育家庭上浮50%，与今年两会“加强初婚初育家庭住房保障”一脉相承；多子女家庭上浮比例从50%大幅提高至70%。

以两孩深户家庭首套房为例，可累计最高上浮170%，个人最高可贷189万元，家庭最高可贷351万元。当前深圳首套房贷利率降至3.05%的历史低位，组合贷成本大幅下降。

三、房子能买了吗？

我十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。

判断未来楼市需抓住两大关键：人口与政策导向。

人口是根本需求。2020年以来，我国面临老龄化少子化，人口总量减少、往都市圈集聚，城镇化率近70%。房地产大开发时代落幕，进入后房地产时代，房价不再普涨，未来市场将呈二八分化。20%人口持续流入的核心城市核心区域将逐步筑底，人口流出的低能级城市和远郊区面临漫长去库存。

政策是顶层导向。过去房地产是经济增长引擎，如今新质生产力是新引擎。对房地产的定位是“努力稳定”。

四、怎么救地产？我认为有三招

一是全面放开限购。广州已放开，北上深在跟进。时代已变，不必担心放开后房价暴涨。

二是持续降低利率。存量和新增房贷利率都需降低，减轻居民月供压力。

三是加大住房收储。我在业内较早倡导收储房子用作保障房。当前主要矛盾是大量库存积压，而大学毕业生、新市民住房困难。可组建5万亿以上的大型住房银行收储：为困难群体提供保障房，打通开发商现金流，缓解地方财政压力，避免烂尾楼。

过去买房是普通人财富增值的主要手段，如今逻辑有变。新政是利好，但普涨时代一去不返。新周期，财富机会转向“信心牛”、大宗元年和AI海啸，关注我发起的全球财富会，帮你看清财富新趋势。

5月2日晚7点，我将在“任泽平”抖音号进行新的大势研判。