内房股集体跳涨，政策松动遇上债务喘息，市场在赌一个可能的转机

今天港股的内房股突然拉了一波，万科涨了9%多，融信涨近6%，富力也涨了4%出头，连中海这种稳字当头的也跟涨了3%，这不是某一家自己动，而是整个板块一起动，背后有原因。

最直接的变化是"认房不认贷"政策正式实施，广州和深圳在四月底调整了规则，只要购房者名下没有房产，就按首套房计算，不考虑之前的贷款记录，这大幅降低了改善型买家的购房门槛，万科和中海开发的楼盘主要分布在一线城市和重点二线城市，这类购房群体进入市场后，能加快库存消化速度。

另一个关键点是债务压力暂时缓解了，像恒大和碧桂园还在进行重组，但融信和富力今年一季度与债权人谈妥了美元债展期，短期内不会出现暴雷情况，市场开始将房企分为两类，一类是还能维持运营的，另一类是已经调整到位的，即使账面仍然亏损，只要企业没有倒闭，就有翻盘的机会。

有意思的是，小房企的股价涨得比大公司还快，融信从0.04港元升到0.107港元，价格翻了一倍多，但净资产还是负值，有人觉得这是在赌资产清算价值，而不是看它以后能不能赚钱，也有人担心，如果下半年房子卖不动，这波上涨就是虚的。

从技术角度看，地产股的市盈率跌到五倍以下，市净率也低于零点三，这算是历史低位了，最近两周资金明显回流，南向资金的调仓动作很大，另外，住建部四月底开会时，把“盘活存量房”和“城中村改造”一起提出来，虽然还没有具体细则，但市场已经开始猜测中央可能会直接接手老房子。

现在看，房价确实上涨了，但大多数房地产企业的负债率仍然超过75%，他们拿地的动作基本停止，新开工面积比去年少了四成以上，这次反弹更像是市场在修正之前的过度担忧，认为风险没那么严重，而不是基本面真正好转，一部分人赌政策能兜底，另一部分人则觉得这只是行业出清过程中的一次短暂停顿。