楼市回暖了，但有人抢房有人观望,中心区豪宅卖得动全靠老客户,近郊盘打折才有人买

五一假期刚结束，广州的楼市就活跃起来，天河保利天曜两天内卖出20套房子，这不是因为政府发放补贴，而是那些原本就有意向的高净值客户直接决定购买，这些买家不关注政策是否宽松，只考虑房子本身的价值是否匹配价格，保利海韵的情况更明显，还没正式开盘，认筹人数已经超过400组，比首次推出的337套房还多，售楼部里人群拥挤，销售人员需要靠近耳边讲解户型，这表明高端市场没有受到整体行情的影响，反而在逐渐回暖。

近郊那些地铁盘的情况就不太一样了，万科黄埔檐屿城、敏捷万博金湖壹号这些项目在节前就急着推货，价格也放得比较开，有的直接打到95折，番禺那边基本是顺销，没有太多动作，成交量却还不错，贝壳搞的“惠聚五一”活动从4月底到5月初一共成交854套，说明渠道反应很快，客户对降价加上新政这套组合拳挺买账，不过说白了，这些楼盘能卖动，核心还是因为价格让步到位，不是政策突然让人想买房。



外围刚需客户一直很理性，广东中原的熊小洪提到，现在这些买家特别会对比价格，他们不追求热点楼盘，只盯着配套成熟、价格透明的项目看，天河东部有些新盘补充货源并搞促销，人气确实上来了，但没到抢购的地步，这说明改善型需求还没大量往外转移，大家还在观望，不是不想换房，而是担心选错地方。

二手房市场其实比新房更早热起来，4月份广州二手网签达到10426套，连续两个月超过一万套，比去年同期还增加了4.8%，很多人选择先卖掉旧房子，再考虑买新房子，这才是真实需求流动的情况，穗八条政策给每套房补贴3万元，听起来挺吸引人，但李宇嘉提醒说，3月和4月的高成交已经提前预热了市场，新政只是帮助加快节奏，不会突然变出一堆买家。



开发商现在推盘也更小心了，在4月30日穗八条明确说同一片区年内不再集中供地之后，房企就马上调整策略，五一前一周推出1400多套房子，5月1日到2日又有12个楼盘集中上新，一共1390套，但多数都是老项目补货，新项目很少，这说明房企心里清楚，地不能乱拿，货得赶紧卖，短期冲量比长期布局更实在。

海珠西这边的情况有点尴尬，保利海韵一开盘，就把附近其他改善楼盘的客户吸引过去了，几个楼盘销售都说来看房的人少了，荔湾那边倒是稳定下来，保利国贸海上印和聚龙湾源舍这些新盘变得抢手，特别是白鹅潭那一带，城市更新项目开始有人相信了，南沙就出现两极分化，蕉门附近还能卖出房子，再往远一点的区域几乎没人去看，显得很冷清。

数据摆在这儿，5月1号到2号，新房平均来看的人多了12%，买下房子的人多了37%，二手房看房超过7000人次，成交280多套，4月份二手网签10426套，新房价格比上个月涨了0.3%，二手房涨了0.2%，万科在广佛一天卖出51套，收到1.6个亿，海珠保利海韵那边有400多组人认筹，第一次推出337套，这些数字背后，不是整个市场都在回暖，是不同的人和不同的地方各自在算自己的账。

我总觉得现在买房的人变得更精明了，以前听说什么就信什么，现在他们得看周边配套、计算实际成本、比较投资周期，政策可能提供一些帮助，但到了真金白银掏钱的时候，谁也不会只听几句口号就轻易出手。