老张卖了学区房，小李死守远郊盘，有人亏钱有人喘口气

到2026年5月，北京和上海的二手房挂牌数量比前两年少了将近两成，但房子挂出去以后要等三个月才能成交，价格没怎么往下跌，一年只降了一两个百分点，而在河南山西这些地方，有些小区的房价直接掉了一半，库存堆得像仓库一样多，卖一套房得等两年以上，这倒不是大家都不想买房了，而是有的房东实在卖不动，有的买家又不敢轻易出手，两边的心思完全不一样。



上海浦东的一个小区，2025年房价跌到2023年高点的八成二，不少人着急卖掉房子走人，结果到了2026年初又涨回到八成八，地铁照样运行，三甲医院还在那里，孩子上学也不用操心，这种房子其实挺结实的，只是当时大家太慌了，成都锦江有一片老楼，是2000年前建的，2025年下半年突然说要原地重建，一决定下来，未来房价可能涨四成，早卖的人现在看到新闻，心里估计有点后悔。



还有人觉得卖掉房子把钱存银行更稳妥，但仔细算一下账就明白，核心区的房租回报率在百分之二点五到三点二之间，而三年期理财产品的收益只有百分之二点一，租金收入还能帮忙抵扣一些税费，同时房子本身也还在那里，如果选择卖掉房子，反而会少赚一部分钱，更麻烦的是，有些房子挂在市场上两年都无人问津，物业费和取暖费还得照常支付，钱一直往外流，房子却动不了，这相当于资产被冻结住了。



鹤岗大庆这些地方，到2025年二手房交易量掉了三分之一，有小区挂牌价甚至比一年物业费还低，房子根本卖不掉，合肥滨湖和西安沣东那些2020年抢着买的远郊楼盘，地铁拖了五年还没修好，学校也拖了三年没建成，2026年划学区时根本没覆盖到，当初宣传的“未来CBD”现在连个便利店都懒得开，有人2025年一口气卖掉两三套非核心区房产，赶紧还清经营贷款，避免房子被法院拍卖，至少信用记录没坏，日子还能继续过。



住建部去年推行了“带押过户”政策，现在全国都能办理了，但主要在一二线城市起作用，三四线城市本来买家就少，加上这个政策变化也不大，从2026年一季度开始，很多城市对外地人买房限制更严，尤其是非省会城市，基本堵住了投机需求，深圳今年新增了3.8万套公租房，不少年轻人转向租房，不急着买房子，但核心区域的房价根本没受影响。



我认识一位家长，卖掉海淀的老旧小房子，换到昌平的新房，结果孩子上学要穿过三个区，接送来回得花两小时，还有一位朋友坚持住西城60平米的老房，虽然房子旧，但楼下就是三甲医院，孙子半夜发烧也能很快跑过去，房子这件事，真的不是只看价格涨跌来决定的，你住得舒不舒服，孩子能不能就近读书，老人看病方不方便，这些都比盯着房价走势实在得多，有人卖对了，腾出资金做别的事，有人卖错了，几年后发现不仅没进步，还倒贴了钱，这事没有固定答案，就看自己能不能过得去。