成都楼市2025-2026上半年复盘：

一、两年核心主城价格对比：从横盘坚挺到集体回落，改善盘率先松动

2025上半年（去年）：市场韧性拉满，核心区价格横盘

• 高新区：稳定2.3万/㎡，涨跌基本持平

• 锦江区：稳定2万/㎡，无明显下调

• 青羊区：稳定1.8万/㎡，行情坚挺
彼时成都依靠人口流入、产业优势、主城配套，成为全国少数二手房保持稳定的强二线，次新改善、高端次豪宅流通性强，房东几乎没有降价出货的意愿，市场普遍形成“成都抗跌”共识。

2026上半年（今年）：全面降温，核心区开启温和补跌

• 高新区：2.2万→2.1万，每平下跌1000元

• 锦江区：2万→1.9万，每平下跌1000元

• 青羊区：1.8万→1.7万，每平下跌1000元
下跌最扎心的不是远郊刚需老房，而是过去行情最硬的次新改善、高端次豪宅：高新新川、锦江生态带大批改善次新房一年每套亏损几十万，早年摇号抢筹的高端板块二手集体降价，手握改善大平层、洋房的房东普遍心态焦虑，市场普遍判定成都迟到的补跌正式启动。

二、为什么综合实力全国前六的成都，依然躲不开房价回调？

1. 限售放开，存量房源集中抛压，改善盘内卷最严重

2026年初成都全域取消二手房限售，2017-2024年投资、置换买入的大量次新改善房源集中入市，全市二手房挂牌量长期稳定20万套以上。
改善房总价高、能承接的高收入买家数量有限，手握两套及以上改善房的业主为置换、套现只能主动降价；同时主城、城南持续上新改善新房，户型、物业、园林全面迭代，老次新只能靠降价换取成交，打破了过去改善盘只涨不跌的预期。

2. 房产金融属性全线消退，高端资产保值信仰崩塌

过去成都改善、豪宅的溢价，很大一部分来自资产增值预期，不少高净值人群把房产当作保值蓄水池；
如今全国楼市预期统一转弱，居民不敢加杠杆囤房，多套房持有者优先变现避险，大家不再认为“核心改善房永远保值”。一旦涨价预期消失，过去透支未来涨幅的次新豪宅，自然进入价值回归的补跌阶段。

3. 供需基本面长期失衡，库存去化周期偏高

成都多年持续大规模出让住宅用地，全市住宅狭义库存去化周期突破31个月，远郊、城南新区去化压力极大；
虽然成都人口、产业在中西部领先，但购房主力年轻人结婚、生育意愿下降，刚需增量跟不上持续新增的存量住房。城市强只代表有基本托底，无法逆转供大于求的大格局。

4. 市场逻辑彻底切换：只认稀缺资源，普通改善无溢价

当下成都楼市呈现极致两极分化：

• 极度抗跌：金融城核心、锦江区顶级学区、麓湖纯粹顶豪，地段、圈层、资源不可复制，价格保持稳定甚至小幅走强；

• 持续补跌：普通次新改善、板块边缘洋房、配套未落地新区豪宅，没有独一无二资源加持，跟随大盘持续下调。
过去只要是次新改善就能涨价的时代彻底结束，多数改善房褪去泡沫，开启持续回调。

三、打破固有认知：城市实力≠房价永不下跌

很多购房者此前存在误区：头部强二线、新一线人口多、产业强，房价就会一直坚挺。成都这轮补跌直接推翻这个逻辑：

1. 城市基本面决定下跌底线：对比长春、三四线城市，成都核心区跌幅温和，不会出现断崖式暴跌，产业和人口能守住基础居住价值；

2. 供需、预期、存量房源决定涨跌周期：只要二手房库存高、投资出货潮来袭、涨价预期消失，哪怕综合实力全国前列，房价依然会持续回调；

3. 未来楼市不再有普涨城市，只有结构性行情：再强的城市，非核心、无稀缺配套的普通住宅，都会随市场周期、楼龄缓慢贬值。