刘强东，7.5亿买下268间宿舍

摘自21世纪商业评论 ，作者张伟泽

地产仍是一门能挣钱的生意，关键是在哪里、怎么做。

香港房价高、高等教育资源好，是众所周知的事，学生宿舍这门生意就与这两点牢牢绑定。

据彭博社2025年11月报道，香港学生宿舍的预期收益率介于4.5%至8%，远超传统住宅物业的2%至3%。稳定、刚需、高回报，学生宿舍正成为香港增长最快的房地产投资项目之一。

2024年以来，中原投资等玩家先后入局学生宿舍生意；2026年，京东成为较早布局这一赛道的互联网大厂之一。根据已披露数据，未来三年，这笔投资对应的年化收益率约6%。作为对比，京东集团2025年经调整后经营利润率仅0.7%，较2024年的3.8%大幅回落——买楼稳收6%，主业经营利润率却不足1%。

事实上，京东早已是不动产领域里的大玩家，早早布局产业园区、写字楼、数据中心等资产。传统地产商最差的年代，或许正是大厂抄底最好的年代。

刘强东，在香港地产市场又落一子。

7月6日，一则公告称，京东集团旗下主体，初步准备以7.5亿港元，收购远东发展旗下一附属公司，标的公司主要持有香港油麻地的一处学生住宿物业。

根据协议，交易完成后，京东仍将聘用远东发展作为项目管理人，管理及运营该物业，为期三年，并收取每年4500万港元的保证收入。

换言之，刘强东买下资产后，将获得最低收益承诺，若按7.5亿港元物业价值简单核算，其对应年化收益率约6%。

过去20个月，京东在港已公开收购三宗物业，累计耗资约60亿港元。

1.看中宿舍

刘强东买下的这栋物业，本是一家酒店，预计2026年下半年完成全部改装。

该项目位于油麻地上海街，物业前身为海景丝丽酒店，归属帝盛酒店集团（简称DHI）。帝盛是远东的酒店管理平台，后续将直接负责宿舍的运营。

数据显示，酒店本来有268间客房，若不大幅更改结构，刘强东买下的，大体就是268个学生宿舍，折算下来，每间宿舍的价格约为280万港元。

若按4500万港元的保底收入计，具体到每间学生宿舍，京东每月大体能收到14000港元的房租。

这笔交易的背后，是香港学生公寓市场供需缺口的扩大。

据香港教育局及仲量联行数据，2024/25学年，香港非本地学生规模已增至9.2万人，香港八大院校平均床位比约为2.55:1，对应宿位缺口约4万个，到2028年，香港高校宿位缺口或突破10万个。

在供需错配下，香港大量的存量酒店、整幢住宅，正被改造为学生宿舍。

据21记者统计，2025年至今年3月，涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的交易，香港已成交约27宗，金额逾85亿港元。

就此而言，刘强东只是最新的参与者，6%的年化收益在财务上也算得过来。如他愿意，未来也可转做员工公寓等用途。

对于出售方远东发展而言，这宗交易有助于盘活资产。

其出售的物业，原值约为2.659亿港元，交易完成后，远东有望录得约4.23亿港元收益。所得款项中，约6.3亿港元用于偿还按揭贷款，余下约1.06亿港元作为营运资金。

远东发展在公告中称，交易将为其提供与京东建立战略关系的机会，并借此探索包括香港学生住宿项目在内的进一步合作。

2.连买物业

从刘强东的角度来看，此次收购学生宿舍物业，是加码香港的又一步棋。

2025年8月，京东耗资约40亿港元，收购香港连锁食品超市佳宝，将其纳入本地零售体系。然而，其在港布局远不限于零售主业。

京东公布的121计划

刘强东在港投资的一大重点，就是各种类型的不动产。

2024年底，京东以18亿港元价格，收购位于香港沙田的物流地产——利丰中心，项目建筑面积48.7万平方英尺，折合4.53万平方米。

此笔交易，也是当年香港最大的工业楼宇交易之一。

大概一年后，刘强东又以约35亿港元，收购中国建设银行大厦50%股权，获得约1.1万平方米的写字楼空间。

该物业地段极佳，位于香港中环金融核心区，地下通道直通港铁中环站，前身为香港丽嘉酒店。

就公开信息而言，加上最新的学生宿舍，刘强东在20个月内，已在港投下约60亿港元购置不动产。

值得注意的是，同是物业，其购置采用不同的执行主体，具体用途也有差异。

经查询，利丰中心的购置主体，为京东海外离岸主体JD Property系列，其隶属于京东产发旗下，专门承接京东全球物流仓储、工业园、数据中心等资产。

此次收购学生宿舍物业的执行主体，为JD Fabulous Development XI Limited，这是一家注册于英属维尔京群岛的公司，直接隶属于京东集团。

购买中国建设银行大厦的投资主体，则是Jasmine Investment Development IV Limited，同样注册在维尔京。

标注的数字编号显示，Fabulous与Jasmine系列，在投资不动产方面或许存在类别分工。

同时，这也暗示刘强东可能已添置数量可观的物业，服务其出海战略。