2026年4月1日，《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》正式发布，此次公布的基准地价与2020年1月1日的版本相比，核心区域商品住宅土地价格，全面上涨。

最新公布的2026年商品住宅基准地价相对于2020地价出现了以下变化：

1级（顶级地段）：宅地价格上涨8.9%

2级（内环内）：宅地价格上涨8.9%

3级（中环内）：宅地价格上涨6%

4-6级（中外环、近郊）：地价没变

7-11级（远郊）：地价下降3-4.6%

基准地价就是政府土地收储和土地出让起拍底价的重要参考标准。

目前，上海中环线以内的宅地基准价全面上涨了6-8.9%，而远郊区宅地价格下降了3-4.6%。

我上一篇文章《千万别投资这里的房子，终将被抛弃》的核心观点就是：由于38号文的颁布，未来，核心将永远是核心，而郊区将永远是郊区。正印证了此次上海地价基准调整的分化。未来大家无论是自住或者投资，都要充分考虑到这一点。

当然了，上海核心板块的土地出让价远远不止4-5万，比如去年徐汇滨江楼板价已经突破13万/平，徐家汇楼板价已经突破20万/平。

过去5年，上海房价普跌了30%+，从去年下半年开始，新房也不好卖了，豪宅也无法日光了，二手房价格的下跌，已经开始影响新房的销售了。

而现在中环以内地价普涨6-8.9%，可以认为，对核心区房价将会形成一定的支撑。

毕竟，房价不可能一直下跌，否则地价如何上涨，土地财政如何确保。

此外，商业和办公用地价格六年来没有变化，研发和产业用地价格全面下降，唯独宅地价格上涨了，说明商业商务楼宇库存量比较大，需要进一步去库存，研发产业用地需要降低成本吸引产业入住，而核心区宅地稀缺，价格未来必定会持续上涨。

同理，其它一二线城市的核心区域，未来住宅用地价格持续性上涨，也是大势所趋。