暴涨12%！深圳楼市回暖引爆争议，十年上升周期要来了？年底楼市收官战打响，深圳作为全国楼市风向标，其成交数据备受瞩目。在一系列宽松政策加持下，深圳楼市呈现显著回暖态势，更有业内大佬抛出“未来十年将迎上升周期”的惊人预判，引发市场热议。据深圳贝壳研究院数据显示，2025年1-11月深圳新房与二手房总成交量达111519套，同比大涨12%，创下近五年同期最高纪录。11月市场热度持续攀升，新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交量突破5000套关口，达到5762套。值得注意的是，自2025年2月触及成交低点后，深圳二手房已连续9个月保持5000套以上成交量，标志着市场逐步走出低谷，进入稳定运行阶段。不过，楼市回暖背后，结构性分化特征愈发明显。深圳市房地产中介协会数据显示，成交量高度集中在龙岗、福田、南山等六大核心城区，合计占比高达92.3%。其中宝安、龙华等潜力区域环比实现两位数增长，成为市场复苏的核心动力；而深汕、大鹏等偏远区域则持续承压。需求端更呈现“刚需与豪宅两头热”的独特格局：龙岗中心城以258套成交量位居全市首位，凸显刚需置业需求强劲；南山区有三个片区跻身成交热度榜，高端置业需求同步升温。就在市场逐步回暖之际，一位业内大佬的预判引发轩然大波：“本轮房地产调整已持续4年多，后续有望迎来长达10年的上升周期。”这一观点与此前市场普遍的悲观情绪形成鲜明对比——自2021年房价高位以来，深圳房价普遍下跌30%，部分区域降幅甚至达50%，炒房客信心不足导致挂牌量激增，购房者也因担心资产贬值而持币观望。该业内人士从供需两端给出了核心逻辑支撑：- 需求端：超跌后均值回归+改善型需求释放。她引用黄奇帆的测算指出，全国500亿平米存量地产按50年折旧计算，每年需淘汰10亿平米老旧房产，叠加未开发土地潜力，房地产长期稳定销售面积中枢应在10-12亿平米。而当前全国年销售面积仅7-8亿平米，明显处于“超跌”状态，未来存在向均值回归的自然规律。此外，早年房屋品质欠佳，如今新盘得房率达100%、层高超3米、精装标准升级等品质提升，将持续释放改善型需求。- 供给侧：行业格局重塑+优质房企盈利改善。约90%的房企已退出市场或停止拿地，行业竞争大幅缓解；存活下来的优质企业新获项目利润率超10%，尽管当前财报利润较低（反映两三年前项目情况），但随着高利润项目在2027-2028年集中结算，头部国企央企盈利有望实现数倍增长。当然，市场复苏并非坦途。救市政策效果可能逐步减弱，企业间分化将进一步加剧，未来仍存在不确定性。深圳楼市能否真正开启十年上升周期？你是否认同这一预判？
