太没人情味了！北京一男子，付了40万买房款后，因病去世，男子的妻子作为法定继承人，没有购房资格，也没有履约能力，她恳请跟开发商解除合同，并退回40万，但是开发商却要求女子支付商品房总额20%的违约金，女子认为违约金太高，将开发商告上法庭，法院判了。
（案例来源：北京顺义区法院）
张俊与妻子刘莉一直过着简单而温馨的生活，两人最大的梦想，就是在北京买一套属于自己的房子，安居乐业。
经过多年打拼，终于在2021年，张俊选中了一套心仪的房子，与开发商签订了商品房预售合同，并支付了40万的买房款，双方约定剩余的款项分期付款。
命运却在这个时候跟张俊和刘莉开了一个残酷的玩笑。
在一次例行体检中，张俊被确诊为重病晚期，病情恶化迅速。
这个突如其来的消息打破了他们平静的生活，两人将生活重心都放在了张俊的病情上，无暇顾及那套刚买下的房子。
刘莉陪着张俊四处求医问药，期待着张俊能够早日康复，但天不遂人愿，张俊的病情始终未见好转。
2022年，张俊因病去世，留下悲痛欲绝的刘莉独自面对未来的生活。
在整理丈夫的遗物时，刘莉想起了那份还未完成的购房合同。
她强忍着悲痛，找到开发商，向他们说明了张俊已经去世的消息，并表示自己无法继续履约，希望双方能够解除这份预售合同。
开发商的工作人员虽然对张俊的遭遇表示同情，但是他们并不同意刘莉的请求。
他们指出，根据合同中的条款，张俊生前并没有在合同约定的时间内（即解除情形发生之日起15日内）行使解除权，因此他们认为张俊已经放弃了这个权利，双方应该根据合约继续履行各自的义务。
刘莉向开发商解释说自己没有购房资格，也没有经济能力去支付剩余房贷，她希望开发商能够考虑到她的实际情况，给予一定的理解和帮助。
但对方坚持认为双方应该按照合同办事。他们提出，如果刘莉坚持要解除合同，那么需要承担商品房总额20%的违约金。
这个价格对于刘莉来说，就是天价，40万的购房款拿不回来不说，自己还得贴钱进去，她感到十分无奈和不甘心。
刘莉一气之下，将开发商告上了法庭。
1、刘莉认为：丈夫死亡导致购房合同无法继续履约，自己无需支付违约金。
《民法典》第五百九十条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。
因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
刘莉主张张俊因病去世，并非能预见的情形，属于不可抗力导致合同无法继续履约，因此自己无需担责。
另外，开发商提出的支付总房款的20%作为违约金，这笔费用太高了，自己接受不了。
2、开发商却提出：张俊在去世之前就已经违约，因此家属如果想要解除合同，应当按照合同约定支付相应的违约金。
《民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，包括依约行使合同权利、履行合同义务等。
2021年，双方签订购房合同后，根据合同约定，张俊应当分期支付剩余的购房款，但是张俊在去世前并未根据约定支付相应的房款，已属于违约行为。
张俊死亡后，案涉合同仍处于未履行完毕的状态。
刘莉作为张俊遗产的法定继承人，案涉《商品房预售合同》的权利义务都应当由刘莉承担。
因此，如果刘莉需要解除这份合同，则需要承担相应的违约责任：承担该商品房总额20%的违约金，且开发商有权在应退的已付购房款中扣除。
刘莉需在合同解除之日起15日内配合办理解除手续，并将购房款收据、发票、合同原件返还开发商。
3、法院审理后做出判决。
买受人张俊的死亡并非能预见的情形，但张俊死亡前已属于违约。
另外，结合其继承人刘莉并没有购房资格，因此符合解除合同的情形。但是这并不能免除刘莉的违约责任。
根据合同约定并结合实际履行情况，法院酌情判定刘莉承担解除违约金10万元。
最终，法院判决：解除张俊与开发商签订的商品房预售合同，并判令开发商返购房款三十万元给刘莉。
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用户14xxx64
洪湖之水